01 · FAMILIA DEL CORPUS
Definición del sistema
La doctrina fundacional y las tres referencias principales que definen el sistema antes del inicio de la implementación del proyecto.
FUNDACIÓNLa Biblia Fundacional de NAARA — Edición Fundacional53 secciones
Arquitectura del documento53 secciones
- 1Fundación
- 2La origen de NAARA
- 3La ideia fundacional
- 4Propósito del proyecto
- 5Intención emocional
- 6Narrativa central
- 7La visión de largo plazo
- 8El nombre
- 9Filosofía de la marca
- 10Posicionamiento de la marca
- 11Valores de la marca
- 12Tom & linguagem
- 13Mito de la marca
- 14El estado de la hospitalidad moderna
- 15El desierto como contracondición
- 16Lo que es NAARA
- 17Lo que NAARA no es
- 18Los principios centrales
- 19El sistema de condiciones
- 20La jornada del huésped
- 21Noche, silencio y tiempo
- 22Diseño invisible
- 23Definición del masterplan
- 24Baja densidad y el número doce
- 25Lógica de constelación
- 26Elementos centrales y circulación
- 27El papel de la arquitectura
- 28Materiales, cor y luz
- 29Aberturas y anonimato
- 30Clima y disciplina acústica
- 31Las villas
- 32El territorio privado: villa, pabellón, tenda
- 33El observatorio
- 34La biblioteca
- 35El entorno del corpo
- 36El oásis y el pabellón central
- 37Principio final del producto
- 38El número doce
- 39La constelación y el eixo
- 40Renacimiento en la vastedad del infinito
- 41El principio simbólico final
- 42Reglas visuales y atmosféricas
- 43El sistema técnico
- 44Filosofía de las operaciones y del servicio
- 45Principios de selección del terreno
- 46El territorio de origen
- 47Los seis territorios principales
- 48Territorios de reserva estratégica
- 49La constelación finita
- 50El operador
- 51Custódia y preservación de largo plazo
- 52Lo que NAARA nunca debe convertirse
- 53Declaración final
PRINCIPALBiblia del Sistema — Edición del Propietario del Proyecto17 secciones
Arquitectura del documento17 secciones
- 1Función del documento y posición en el sistema
- 2El Retiro como condición protegida
- 3Porque existe NAARA
- 4El desierto como contracondición
- 5La constelación global finita
- 6El territorio privado antes de la villa
- 7Silencio, oscuridad y vastedad
- 8El estado del huésped
- 9La arquitectura como subtración
- 10El territorio central
- 11Operaciones y servicio invisible
- 12Escasez y lógica económica
- 13El papel del Propietario del Proyecto
- 14El papel del operador
- 15Integridad del sistema y protección de largo plazo
- 16Lo que NAARA nunca debe convertirse
- 17Posición final del Propietario del Proyecto
PRINCIPALMaster Project Book — Manual de Implementación del Proyecto24 secciones
Arquitectura del documento24 secciones
- 1Función del documento y configuración del destino
- 2Qualificación del territorio y del lugar
- 3Masterplan de constelación
- 4Territorios privados
- 5Arquitectura de las villas
- 6Entorno interior de las villas
- 7Pabellón privado
- 8Tenda del desierto
- 9Pabellón central
- 10Oásis
- 11Biblioteca
- 12Pabellones del Body Environment
- 13Observatorio
- 14Paisaje, caminos y movimiento
- 15Iluminación, oscuridad y silencio
- 16Infraestructuras invisibles y vias de servicio
- 17Aldeia de staff y back-of-house
- 18Alimentación, suministro y servicio
- 19Agua, energia y resíduos
- 20Sistemas de seguridad, médicos y de emergencia
- 21Construcción y ejecución de materiales
- 22Traducción para el operador
- 23Estructura económica y de desarrollo
- 24Condición de apertura y prevención de derivas de largo plazo
02 · FAMILIA DEL CORPUS
Gobernanza, control y validación
La arquitectura de gobernanza, control y validación mediante la cual las decisiones del proyecto son analizadas frente al corpus.
03Marco de Gobernanza institucional12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y estatus institucional
- 02El principio del Governed Hospitality System
- 03Autoridad institucional del corpus
- 04Gobernanza integrada
- 05Autoridad del proyecto
- 06Interpretación y responsabilidad profesionales
- 07Interdependencia de los marcos
- 08Protección de la identidad del sistema
- 09Independencia del operador y de la marca
- 10Desviaciones del proyecto y consecuencias institucionales
- 11Continuidad institucional de largo plazo
- 12Definición final de la gobernanza
03AMarco de Gobernanza del Sistema12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y estatus del sistema
- 02Condición orientadora del sistema
- 03Identidad institucional la preservar
- 04Relaciones protegidas del sistema
- 05Principios de interpretación del sistema
- 06Autoridad del proyecto dentro del sistema
- 07Aplicación profesional del sistema
- 08Posición del operador en el sistema
- 09Desviaciones de coherencia del sistema
- 10Consecuencias de la deriva progresiva del sistema
- 11Continuidad a largo plazo del sistema
- 12Definición final de la gobernanza del sistema
04Marco de Control institucional12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y estatus institucional
- 02Significado del control institucional
- 03El corpus como referencia de control
- 04Condiciones de referencia protegidas
- 05Relación entre orientación y autoridad del proyecto
- 06Interpretación de los desviaciones
- 07Materialidad de los desviaciones
- 08Consecuencias para la coherencia del sistema
- 09Consecuencias para el posicionamiento y el valor
- 10Continuidad al largo de la evolución del proyecto
- 11Límites del control institucional
- 12Definición final del control
04LaMarco de Control del Sistema15 secciones
Arquitectura del documento15 secciones
- 01Objetivo y estatus del sistema
- 02Condición de nivel superior del sistema
- 03Condiciones territoriales protegidas
- 04Condiciones del lugar protegidas
- 05Condiciones protegidas de densidad y capacidad
- 06Condiciones tipológicas protegidas
- 07Condiciones arquitectónicas protegidas
- 08Condiciones de interiores protegidas
- 09Condiciones operativos protegidas
- 10Condiciones económicas protegidas
- 11Condiciones de posicionamiento protegidas
- 12Desviaciones materiales del sistema
- 13Pérdida progresiva de coherencia del sistema
- 14Consecuencias de largo plazo para el activo
- 15Definición final del control del sistema
08Marco de Validación17 secciones
Arquitectura del documento17 secciones
- 01Objetivo y estatus de la validación
- 02Significado de la validación
- 03Validación frente al corpus
- 04Temas que exigen validación
- 05Validación territorial
- 06Validación del lugar
- 07Validación tipológica
- 08Validación arquitectónica
- 09Validación de interiores
- 10Validación operativa
- 11Validación económica
- 12Validación de la compatibilidad del operador
- 13Resultados de la validación
- 14Conclusiones sobre desviaciones materiales
- 15Consecuencias de los resultados de la validación
- 16Límites de la validación
- 17Definición final de la validación
08LaMetodología de Evaluación de Compatibilidad14 secciones
Arquitectura del documento14 secciones
- 01Objetivo y estatus metodológico
- 02Significado de la evaluación de compatibilidad
- 03Identificación del objeto de la evaluación
- 04Identificación de los marcos aplicables
- 05Identificación de las condiciones de referencia protegidas
- 06Evidencia necesaria
- 07Comparación frente al corpus
- 08Identificación de los desviaciones
- 09Evaluación de la materialidad
- 10Evaluación de las consecuencias para el sistema
- 11Conclusiones de compatibilidad
- 12Documentación de los resultados
- 13Límites de la evaluación
- 14Definición metodológica final
03 · FAMILIA DEL CORPUS
Territorio, emplazamiento e implementación
Los marcos que conectan el sistema al territorio, a la selección del lugar y a la implementación autorizada del proyecto.
05Marco de Implementación12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y principio de implementación
- 02Objeto elegible de implementación
- 03Evaluación preliminar
- 04Derechos de participación
- 05Acceso y confidencialidad
- 06Secuencia de activación
- 07Adaptación al proyecto
- 08Replicación y proyectos adicionales
- 09Acuerdos territoriales o de portafolio
- 10Cambio, suspensión y cessación
- 11Registros y entrega
- 12Límites y autoridad final
06Marco Territorial12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y principio territorial
- 02Condición territorial necesaria
- 03Familias territoriales elegibles
- 04Condiciones territoriales incompatibles
- 05Escala y continuidad espacial
- 06Relación con el asentamiento y el acceso
- 07Relación productiva / cultural / ambiental
- 08Límites y interfaces
- 09Requisitos de evidencia
- 10Riesgos territoriales y adaptación
- 11Relación con la selección del lugar
- 12Límites y autoridad final
07Marco de Selección del Lugar12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y utilización por el inversionista
- 02Descripción del lugar / activo
- 03Compatibilidad territorial
- 04Adequación de la tipología y capacidad
- 05Accesos, infraestructuras y logística
- 06Condiciones ambientales / climáticas / físicas
- 07Contexto cultural / patrimonial / productivo
- 08Interfaz de viabilidad del operador y de los servicios
- 09Interfaz de desarrollo y jurídica
- 10Resultados de la evaluación
- 11Riesgos materiales del lugar
- 12Decisión del inversionista y próximos pasos
04 · FAMILIA DEL CORPUS
Arquitectura, interiores y tipologías
La arquitectura de diseño y tipología que traduce los principios institucionales en referencias espaciales orientadas al proyecto.
10Marco de Arquitectura12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y principio arquitectónico
- 02Relación con el territorio / tejido existente
- 03Escala, volumetría y densidad
- 04Organización espacial
- 05Movimiento y secuencia
- 06Privacidad, presencia y relación social
- 07Principios materiales y constructivos
- 08Clima, luz y respuesta ambiental
- 09Interfaz paisajística / productiva / urbana
- 10Interfaz del operador y BOH
- 11No negociables arquitectónicos y desviaciones
- 12Relación con los Documentos 11 y 14
11Directrices de Arquitectura12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo, estatus y utilización
- 02Principios de diseño
- 03Planificación del lugar y implantación
- 04Volumetría, altura y densidad
- 05Llegada y secuencia espacial
- 06Orientaciones para unidad / pabellón / edificio
- 07Espacios compartidos, públicos y exteriores
- 08Integración de BOH, servicio y técnica
- 09Materiales, aberturas, luz y clima
- 10Interfaz paisajística / urbana / productiva
- 1111A Marco de Áreas
- 12Desviaciones y adaptación del proyecto
11AAnexo de Áreas12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y estatus del anexo
- 02Principios de medición de áreas
- 03Mínimos y objetivos de referencia
- 04Marcos de áreas de las tipologías principales de alojamiento
- 05Otras tipologías elegibles y marcos residenciales condicionales
- 06Categorías de áreas interiores
- 07Categorías de áreas exteriores
- 08Áreas de servicio y apoyo
- 09Márgenes para circulación y paredes
- 10Principios de redistribución de áreas
- 11Exclusiones y aclaraciones
- 12Definición final del marco de áreas
12Marco de Interiores12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y principio de interiores
- 02Atmósfera interior
- 03Jerarquía espacial y utilización
- 04Materialidad y tactilidad
- 05Presencia de mobiliario y objetos
- 06Luz, oscuridad y control visual
- 07Condiciones acústicas y sensoriales
- 08Integración tecnológica
- 09Interfaz de servicio y operación
- 10Arte, artesanía y relación cultural
- 11No negociables de interiores y desviaciones
- 12Relación con el Documento 13
13Directrices de Interiores12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo, estatus y utilización
- 02Orientaciones de planificación espacial
- 03Principios de la paleta de materiales
- 04Cor y contención visual
- 05Mobiliario, carpintería y densidad de objetos
- 06Orientaciones de iluminación
- 07Orientaciones acústicas y sensoriales
- 08Tecnología y controles
- 09Casas de baño, cocinas y interfaces de servicio
- 10Arte, artesanía y relación lugar
- 11Mock-ups, muestras y evidencia de proyecto
- 12Variaciones y registros de desviaciones
14Marco de Tipologías12 secciones
Arquitectura del documento12 secciones
- 01Objetivo y principio tipológico
- 02Registro de tipologías
- 03Objetivo y condición de la tipología
- 04Elegibilidad del lugar / territorio
- 05Escala, inventario y densidad
- 06Componentes centrales y programa
- 07Lógica espacial y arquitectónica
- 08Lógica de interiores y servicio
- 09Elegibilidad residencial, cuando aplicable
- 10Interfaz económica / desarrollo
- 11Selección y adaptación de la tipología
- 12Hibridización y desviación
05 · FAMILIA DEL CORPUS
Operaciones
La arquitectura de relación y compatibilidad del operador mediante la cual el sistema entra en realidad operativo.
09Marco de Compatibilidad del Operador14 secciones
Arquitectura del documento14 secciones
- 01Objetivo y utilización por el inversionista
- 02Principio central del operador
- 03Modelo del operador
- 04Distribución de funciones
- 05Criterios de compatibilidad del operador
- 06Universo de operadores
- 07Perfis de operadores compatibles y referencias identificadas
- 08Capacidad de servicio residencial, cuando aplicable
- 09Obrigaciones del operador
- 10Incompatibilidades materiales y factores de desqualificación
- 11Requisitos de la Biblia del Operador / Manual de Operaciones
- 12Documentación de desviaciones
- 13Autoridad final del inversionista y límites de las funciones institucionales
- 14Principio final del operador
06 · FAMILIA DEL CORPUS
Economía, finanzas y desarrollo
La arquitectura económica, financiera y de desarrollo que conecta la lógica del sistema al capital, a la modelación y a la estructura del proyecto.
15Marco Económico14 secciones
Arquitectura del documento14 secciones
- 01Objetivo y utilización por el inversionista
- 02Lógica económica del sistema
- 03Objeto económico y configuración de referencia
- 04Lógica de creación de valor
- 05Arquitectura de ingresos
- 06Arquitectura de costos
- 07Lógica de CAPEX y intensidad de capital
- 08Formación de capital residencial, cuando aplicable
- 09Economía del operador y de los servicios
- 10Tratamiento de la participación de IP del proyecto
- 11Riesgos y restricciones económicas
- 12Adaptación al proyecto y datos necesarios
- 13Lo que este marco no incluye
- 14Conclusión económica estratégica
16Modelos Financieros18 secciones
Arquitectura del documento18 secciones
- 01Objetivo y utilización
- 02Relación con el Documento 15
- 03Arquitectura del modelo
- 04Configuración del proyecto de referencia
- 05Registro y estado de los inputs
- 06Inventario y mix de unidades
- 07Supuestos de tarifa y utilización
- 08Modelo de ingresos de hospitalidad
- 09Modelo OPEX
- 10Modelo EBITDA
- 11Modelo CAPEX
- 12Ingresos residenciales, cuando aplicable
- 13Necesidad líquida de financiamiento
- 14Estructura de capital y financiamiento, se incluido
- 15Lógica de retornos y valorización
- 16Sensibilidades y factores de riesgo
- 17Tratamiento de la participación de IP del proyecto
- 18Notas, limitaciones y responsabilidad
16AModelo Financiero del Proyecto24 secciones
Arquitectura del documento24 secciones
- 01Estatus del documento
- 02Identificación del proyecto
- 03Datos del territorio y del lugar
- 04Datos de adquisición del terreno
- 05Configuración del desarrollo
- 06Inventario y mix de unidades
- 07Programa del proyecto
- 08Supuestos de costos de construcción
- 09Supuestos de costos de infraestructuras
- 10Costos profesionales y de desarrollo
- 11Supuestos operativos
- 12Supuestos de ADR y ocupación
- 13Proyecciones de ingresos
- 14Proyecciones OPEX
- 15Proyecciones EBITDA
- 16Supuestos residenciales, cuando aplicable
- 17Supuestos de financiamiento
- 18Fiscalidad y costos de transacción
- 19Flujo de caja
- 20Retornos y valorización
- 21Sensibilidades
- 22Escenario adverso
- 23Conclusiones específicas del proyecto
- 24Limitaciones del modelo
17Modelos de Desarrollo16 secciones
Arquitectura del documento16 secciones
- 01Objetivo y utilización por el inversionista
- 02Principio central de desarrollo
- 03Proyecto definido y alcance de derechos
- 04Distribución de funciones
- 05Configuraciones de desarrollo permitidas
- 06Secuencia de activación del proyecto
- 07Responsabilidad por terreno / activo / SPV / capital
- 08Equipo profesional y nomeaciones
- 09Integración residencial, cuando aplicable
- 10Documentación de la fase de desarrollo
- 11Cambios y desviaciones materiales
- 12Alocación de riesgos
- 13Autoridad final del inversionista
- 14Lo que el titular de los derechos institucionales no hace
- 15Relación con los Documentos 15, 16 y 16A/B/C
- 16Principio final de desarrollo