La diferencia estructural
El desarrollo hotelero sigue una secuencia conocida: definir el activo, identificar el lugar, comprobar su viabilidad, preparar el programa, seleccionar al operador, diseñar, desarrollar la ingeniería, estimar los costos, construir, abrir y gestionar la evolución del activo.
En el desarrollo convencional, los fundamentos institucionales del activo se crean y coordinan progresivamente mediante estudios y encargos profesionales sucesivos. Con un Governed Hospitality System, el proyecto parte de una arquitectura institucional completa y documentada: ya existen las principales referencias estratégicas, territoriales, tipológicas, espaciales, operativas, económicas, de gobernanza y de continuidad.
La diferencia aparece antes del diseño: un modelo crea progresivamente los fundamentos institucionales del activo; el otro aplica y ajusta unos fundamentos que ya existen.
El ciclo de desarrollo: 13 fases, dos puntos de partida
| Fase | Desarrollo convencional | Desarrollo con un GHS |
|---|---|---|
| 01 Definición del proyecto | El concepto, el tipo de activo, el posicionamiento, el nivel de servicio, los perfiles de usuarios y la lógica económica se establecen progresivamente durante los primeros estudios. | El sistema ya define el concepto hotelero, el posicionamiento institucional, los principios de servicio, la lógica de uso y la arquitectura económica de referencia. |
| 02 Búsqueda del emplazamiento | El proyecto adquiere forma a medida que se identifican, adquieren y estudian posibles territorios y propiedades. | Los criterios territoriales, los parámetros de selección y la metodología de compatibilidad orientan la búsqueda desde el principio. |
| 03 Viabilidad | La evidencia de mercado contribuye a definir el producto, la capacidad, los supuestos operativos y las expectativas económicas. | Los estudios de mercado y viabilidad ajustan el sistema, la tipología, la capacidad y las referencias económicas seleccionadas a la geografía y al mercado reales. |
| 04 Definición del programa | El número de unidades, las funciones, las superficies, las relaciones espaciales y el programa se estructuran progresivamente. | Las tipologías, las capacidades de referencia, las superficies, la zonificación, los flujos y las relaciones funcionales estructuran el programa desde el inicio. |
| 05 Operador | El operador y los estándares de marca pueden influir en la evolución del programa y del diseño. | Los criterios de compatibilidad permiten valorar la relación entre el sistema, la tipología, el modelo operativo y el operador. |
| 06 Arquitectura | La arquitectura va construyendo la identidad espacial, la organización, la materialidad y la relación con el lugar. | El arquitecto traduce una doctrina documentada, principios espaciales y referencias materiales y territoriales en un proyecto adaptado al lugar. |
| 07 Ingeniería | Las disciplinas técnicas se desarrollan en torno a un diseño y un programa susceptibles de cambios. | La ingeniería se desarrolla a partir de un programa estructurado, una lógica operativa, referencias espaciales e interfaces definidas entre disciplinas. |
| 08 Estimación de costos | Los costos evolucionan según las sucesivas decisiones sobre programa, diseño y especificaciones. | La estimación se aplica a un proyecto cuyos fundamentos institucionales, programa y principales relaciones ya están estructurados. |
| 09 Construcción | La construcción ejecuta la documentación de proyecto aprobada. | La construcción materializa un proyecto concebido a partir del sistema institucional seleccionado. |
| 10 Preapertura | La preparación operativa se organiza alrededor del activo terminado y del operador seleccionado. | La preparación operativa se desarrolla desde el modelo operativo documentado, el programa y la aplicación del sistema al proyecto. |
| 11 Apertura | El proyecto terminado entra en operación como activo hotelero. | El proyecto terminado entra en operación como expresión construida del GHS seleccionado. |
| 12 ESG | Los objetivos de sostenibilidad y gobernanza suelen organizarse mediante políticas, referencias, metas y certificaciones propias del proyecto. | Los principios de sostenibilidad, gobernanza, disciplina territorial, recursos y resiliencia están integrados desde la concepción del sistema y se traducen en objetivos y evidencias específicos del proyecto. |
| 13 Evolución a largo plazo | Renovaciones, cambios de operador, ampliaciones y reposicionamientos pueden reabrir decisiones durante la vida del activo. | Los principios documentados de continuidad orientan renovaciones, ampliaciones, cambios de operador y reposicionamientos a lo largo de la vida del activo. |
OTRA SECUENCIA DE DESARROLLO
Los profesionales pueden comenzar sus trabajos en paralelo.
Una vez identificados un emplazamiento y una tipología compatibles, el inversionista dispone de un programa hotelero y referencias económicas preexistentes. El CAPEX provisional, las conversaciones con bancos y las presentaciones a operadores pueden avanzar mientras arquitectos, diseñadores de interiores, ingenieros y especialistas en costos empiezan sus estudios sobre referencias comunes.
Los alojamientos disponen de marcos dimensionales y funcionales definidos. Los espacios compartidos, restaurantes, spas y áreas BOH, cuando existan, son dimensionados para cada proyecto por sus profesionales y el operador. El propietario conserva la autoridad de decisión y puede evaluar las consecuencias de las adaptaciones antes de que generen retrabajos.
La comparación económica comprende dos niveles
Los costos se entienden mejor al separar la creación inicial de los fundamentos institucionales de las exposiciones económicas que pueden surgir durante el desarrollo del proyecto.
NIVEL 01 · ANTES DE COMENZAR EL DESARROLLO
Costo de crear fundamentos institucionales equivalentes
En una secuencia convencional, el cliente contrata y coordina progresivamente los trabajos necesarios para definir el activo. En una aplicación GHS, la arquitectura institucional equivalente ya está desarrollada y documentada dentro del sistema.
Trabajo institucional ya constituido al nivel del sistema
- 01 Doctrina fundacional, concepto hotelero, finalidad del sistema y posicionamiento institucional
- 02 Lógica de la demanda, perfiles de usuarios y referencias competitivas
- 03 Arquitectura económica y metodología de viabilidad de referencia
- 04 Estrategia de desarrollo de referencia para el propietario
- 05 Estrategia territorial, ambiental y de recursos; selección del emplazamiento y metodología de compatibilidad
- 06 Tipologías, capacidades, programa, referencias de superficies, zonificación y flujos
- 07 Marcos arquitectónicos y de interiores
- 08 Modelo operativo, arquitectura de servicios y compatibilidad de operadores
- 09 Metodología financiera y modelos de referencia para el proyecto
- 10 Gobernanza integrada, validación, control, aplicación, integración del corpus y continuidad a largo plazo
Esta es la primera dimensión económica: el cliente accede a la aplicación de una arquitectura institucional cuyos fundamentos equivalentes ya se han desarrollado para el sistema.
NIVEL 02 · DURANTE EL DESARROLLO
Evitar redefiniciones, retrasos y costos en cascada
Una vez iniciado el desarrollo, un cambio en una decisión fundamental puede propagarse entre distintas disciplinas y provocar nuevos estudios, cambios de diseño, retrasos, costos adicionales y consecuencias financieras en cascada.
El GHS ha sido concebido para evitar buena parte de esta exposición al establecer antes del desarrollo los fundamentos institucionales del producto: concepto, programa, tipologías, referencias espaciales, lógica operativa, compatibilidad con operadores, referencias económicas, gobernanza e interfaces entre disciplinas.
De este modo, los equipos desarrollan el proyecto desde una arquitectura común documentada, sin necesidad de reabrir continuamente sus fundamentos.
Exposiciones que el GHS fue concebido para evitar
- 01 Redefinición principal del concepto y del programa
- 02 Revisión arquitectónica y espacial
- 03 Revisiones MEP, estructurales y de instalaciones
- 04 Adaptaciones tardías de programas y superficies durante la coordinación con el operador
- 05 Honorarios adicionales de consultores por revisiones
- 06 Retrabajos de coordinación y retrasos entre disciplinas
- 07 Estudios técnicos e informes adicionales
- 08 Revisiones urbanísticas, ambientales y de permisos
- 09 Revisiones y pérdida de continuidad durante la transición entre equipos de arquitectura
- 10 Reprogramaciones y adaptaciones durante la transición entre operadores
- 11 Ampliación del calendario de desarrollo y retrasos
- 12 Incremento de costos de construcción por prolongación del calendario
- 13 Costos adicionales de financiación y servicio de deuda
- 14 Ingresos y EBITDA diferidos por retrasos en la apertura
- 15 Litigios y reclamaciones vinculados al desarrollo
Un solo acontecimiento puede afectar varias partidas simultáneamente: un cambio de diseño exige nuevas revisiones de ingeniería; estas pueden afectar a las autorizaciones; las autorizaciones modifican el calendario; y el calendario repercute en los costos de construcción, la financiación y los ingresos tras la apertura. El GHS aporta valor al estabilizar desde el principio las decisiones fundacionales para evitar que estas cadenas de revisiones resulten necesarias.
ESG y continuidad a largo plazo forman parte de la estructura
Un GHS integra desde su origen la sostenibilidad, la gobernanza, la disciplina territorial, la lógica de recursos y la resiliencia en su arquitectura institucional. Después, cada proyecto desarrolla sus propios objetivos, evidencias, informes y certificaciones dentro de esta estructura.
La misma arquitectura de continuidad permanece después de la apertura. Las renovaciones, expansiones, sustituciones de operador y decisiones de reposicionamiento se examinan a partir de una doctrina fundacional documentada, una lógica operativa, relaciones territoriales y parámetros protegidos. Así, el activo cuenta con una referencia estable a través de sucesivos ciclos.
Un activo más claro para inversionistas y financiadores
Finalidad, territorio, tipología, programa, operación, economía y gobernanza pueden presentarse como un conjunto coherente y estructurado. Inversionistas, bancos y consultores disponen así de una base más clara para comprender el proyecto, identificar las principales interfaces de ejecución y comprobar la coherencia del plan de negocios con el sistema hotelero seleccionado.
La diferencia fundamental
El desarrollo convencional crea y coordina progresivamente los fundamentos institucionales del activo mientras el proyecto avanza. Un GHS permite partir de una arquitectura institucional completa y movilizar después los estudios de mercado, el diseño profesional, la ingeniería, la estimación de costos y la ejecución para adaptarla a las condiciones reales de cada proyecto.