Uma arquitetura institucional que existe antes do projeto
No desenvolvimento hoteleiro tradicional, o conceito, o posicionamento, o programa, a arquitetura, as condições de exploração e os pressupostos económicos são geralmente definidos de forma progressiva, à medida que avançam os estudos e intervêm as diferentes equipas profissionais.
Um Governed Hospitality System (GHS) propõe um ponto de partida diferente: uma arquitetura institucional completa, constituída e documentada antes da existência de qualquer projeto individual.
Cada GHS articula um conceito fundador com uma doutrina, tipologias, critérios territoriais, um programa, referências de áreas, princípios de arquitetura e de interiores, uma lógica de exploração, referências económicas e financeiras e modelos de desenvolvimento. A governação e o controlo estão integrados neste conjunto.
O corpus institucional subjacente a cada GHS
O quadro institucional oficial está organizado em 17 famílias documentais, complementadas por anexos controlados. Articula cinco dimensões: doutrina fundadora e referência do dono de obra; território e seleção do local; governação integrada e análise de compatibilidade; quadros do operador, da arquitetura, dos interiores e das tipologias; e modelos económicos, financeiros e de desenvolvimento. O GovHos AI permite mobilizar o corpus aplicável nos projetos autorizados, preservando o juízo dos profissionais.
O que muda na prática
| Desenvolvimento tradicional | Desenvolvimento com um GHS |
|---|---|
| Conceito e posicionamento — São desenvolvidos e ajustados progressivamente nas fases iniciais. | O conceito e o posicionamento institucionais estão definidos antes do início do projeto. |
| Seleção do local — O projeto ganha forma à medida que o terreno é escolhido e estudado. | Critérios territoriais preexistentes orientam a pesquisa e ajudam a identificar mais cedo as incompatibilidades. |
| Viabilidade e programação — O produto, a capacidade, as áreas e as funções são definidos e, por vezes, revistos durante os estudos. | Os estudos verificam e calibram tipologias, parâmetros e referências económicas previamente estruturados. |
| Arquitetura e engenharia — As disciplinas desenvolvem e coordenam os seus contributos em torno de um programa que ainda pode evoluir. | Todas as disciplinas trabalham com base em fundamentos institucionais e relações funcionais documentados. |
| Seleção do operador — As exigências da marca podem conduzir a alterações significativas no projeto. | Vários operadores podem ser compatíveis com o mesmo sistema e a mesma tipologia. |
| Alterações nas equipas — Um novo arquiteto, gestor de projeto ou operador pode ter de reinterpretar decisões anteriores. | Os fundamentos institucionais permanecem documentados, independentemente dos profissionais que se sucedem. |
| Evolução do ativo — Renovações, mudanças de operador e reposicionamentos podem levar a redefinir o projeto. | Princípios de continuidade orientam a evolução do ativo, preservando a coerência do sistema. |
As inovações que estruturam o desenvolvimento
Qualificação territorial a montante
O clima, a paisagem, a superfície, os recursos, os acessos, as infraestruturas e as relações com as atividades humanas fazem parte desta qualificação.
A pesquisa de terrenos ou edifícios parte, assim, de critérios previamente estabelecidos. O local selecionado molda depois a expressão arquitetónica e operacional do sistema, sem colocar em causa os seus fundamentos.
Disciplinas ligadas por uma arquitetura comum
Uma alteração da densidade, por exemplo, não diz apenas respeito ao número de unidades. Pode afetar distâncias, circulações, infraestruturas, organização dos serviços, custos de investimento e a experiência proporcionada.
Estas interdependências são consideradas no âmbito de uma mesma arquitetura institucional, permitindo que as várias disciplinas avaliem as consequências das suas propostas para o conjunto do projeto.
Verdadeira compatibilidade multioperador
O mesmo GHS, na mesma tipologia, pode ser aplicado a diferentes projetos explorados por operadores hoteleiros distintos.
Cada operador deve ser compatível com o conceito, o programa, as características espaciais e os princípios de exploração do sistema em causa.
Esta independência alarga a escolha dos parceiros de exploração do investidor e facilita a continuidade institucional em caso de mudança de operador.
Consoante a estratégia e os direitos aplicáveis, um GHS pode também ter a sua própria marca ou ser explorado sob diferentes identidades comerciais compatíveis.
Tipologias e aplicações adaptáveis
A doutrina de cada GHS pode ser desenvolvida em várias tipologias, cada uma com os seus parâmetros próprios.
Quando o sistema o permite, diferentes expressões compatíveis podem ser combinadas no mesmo projeto e determinadas infraestruturas podem ser partilhadas.
As residências de marca também podem ser integradas quando as regras do sistema e da tipologia aplicável o autorizam expressamente.
Duas vantagens económicas distintas
1. Fundamentos institucionais já desenvolvidos
No desenvolvimento tradicional, os fundamentos institucionais correspondentes são geralmente elaborados e coordenados de forma progressiva através de diferentes contratos de prestação de serviços profissionais.
O investidor acede a um sistema constituído, com as referências estratégicas, tipológicas, arquitetónicas, operacionais e económicas necessárias para iniciar o desenvolvimento de uma aplicação compatível.
A vantagem reside na possibilidade de desenvolver um projeto a partir de uma arquitetura institucional existente, em vez de ter de criar progressivamente todos os seus fundamentos.
Os estudos de mercado, a viabilidade específica, os estudos técnicos, a orçamentação, os licenciamentos e as restantes missões profissionais continuam a ser necessários. Permitem verificar, calibrar e traduzir o sistema nas condições reais do projeto.
2. Exposição potencialmente menor a reformulações, custos adicionais e atrasos
Quando um conceito, programa ou decisão fundamental é alterado depois do início dos estudos, as consequências podem repercutir-se em várias disciplinas.
Uma alteração arquitetónica pode exigir novos estudos de engenharia, revisões orçamentais, alterações aos licenciamentos e ajustamentos ao calendário.
Da mesma forma, a substituição de um arquiteto ou operador pode conduzir à reinterpretação do programa e de decisões anteriores quando os fundamentos do projeto dependem sobretudo das equipas que os criaram.
Um GHS reduz esta dependência ao manter uma arquitetura institucional comum, independente dos profissionais e operadores que se sucedem.
O valor de uma arquitetura já criada e a redução potencial da exposição aos riscos de desenvolvimento constituem duas vantagens económicas distintas. O seu impacto financeiro depende de cada projeto e deve ser avaliado com base nas respetivas condições reais.
Uma coerência concebida para perdurar
Durante esse período, os proprietários, os operadores, as equipas profissionais e as condições de mercado podem mudar.
Um GHS fornece princípios de continuidade para abordar renovações, ampliações, mudanças de exploração e reposicionamentos a partir de fundamentos institucionais preexistentes.
A sua identidade assenta num conceito documentado e não numa tendência estética ou comercial de curta duração.
Os princípios ambientais, territoriais, de governação e de resiliência integram esta arquitetura desde a origem. A sua aplicação e o seu desempenho são depois definidos e avaliados em cada projeto.
Esta estrutura pode também facilitar a análise do projeto por investidores e parceiros financeiros, graças a uma articulação coerente entre posicionamento, programa, lógica de exploração e referências económicas.
GovHos AI: inteligência de projeto especializada
A arquitetura institucional dos GHS é prolongada pelo GovHos AI, uma inteligência especializada na aplicação dos sistemas.
Cada configuração associa o corpus institucional autorizado do seu GHS e da respetiva tipologia a um gestor de projeto integrado.
O GovHos AI permite às equipas autorizadas consultar as referências aplicáveis durante o desenvolvimento, analisar as relações entre disciplinas e apoiar as análises e decisões específicas do projeto.
A vantagem fundamental
Numa abordagem tradicional, as equipas profissionais contribuem progressivamente para criar os fundamentos institucionais do ativo. Com um GHS, desenvolvem um projeto a partir de uma arquitetura institucional que já existe.